北京进深 徐迪 10月10日，黄杉木店豪宅紫京宸园官宣，将于10月12日（本周日）在中国大饭店正式开盘。
今晚10点，紫京宸园认筹截止。
渠道消息，该项目在取证24小时内就实现了认筹了367组，133㎡上车户型率先停止排卡。
目前认筹数已经超过400组，据案场置业顾问介绍，首批开盘房源不到500套。
9月26日，紫京宸园（备案名“东晏和园”）取证。
共559套房源，建面合计9.68万㎡，预售均价11.93万元/㎡，总货值约115.55亿元。
首批9栋楼，1#、5-7#、10-14#，围绕在街坊路周围以及小区南排房源。
其中，7#楼的68套133/172㎡房源不在首次开盘推售范围内。
中央楼王栋6#最为吸睛。
6套顶层复式建面均为406.5㎡，单套总价均在5000万以上，其中单价最高的一套为12.9万元/㎡。
但从单价来看，顶复房源并不是最贵的。
5#楼、6#楼有多套高层大户型单价超13万，最高预售价达到13.32万元/㎡。
预售均价最低的12#楼，为起步建面133㎡户型，首层房源单价约10.28万元/㎡。
不同房源每平米的预售价差价超3万元。
加上开盘优惠，预计1200万可上车。
项目总计规划15栋7-25层洋房、小高层和高层产品，共815户，层高3.16-3.4米。
面积段133㎡-278㎡区间，全四居户型，此外还有两套400㎡云端墅级顶配。
大户型友好，面积越大，赠送越多。
133㎡户型南阳台进深1.1米；145㎡阳台进深1.2米；
168/172㎡户型阳台进深1.15米，232/278㎡户型阳台进深是1.4米。
边户有弧形转角阳台+侧面飘窗，超大采光面，270环幕视野。
豪宅属性明确，部分户型房源将提供定制服务。
项目所在朝阳区平房乡黄杉木店2107-03地块，占地5.43公顷，总建面约21.43万㎡。
地上建面14.14万㎡，其中住宅建面约14.03万㎡。
正门位于小区西侧，超5米高带挑空的景观设计。
内接大面积下沉庭院，另一侧就是首层架空的中央楼王栋6#楼。
三重礼序，仪制归家，融入“山花抱厦”“虹桥卧波”等宋式元素。
园林体系：背山面水+三重院落+溪山行旅+浣花溪谷。
架空层建面300㎡，与下沉庭院形成贯通的会所体系。
据悉，整体会所面积将达5700㎡。联袂世界品牌资源，前置运营业主圈层平台“晨雅会”，打造山水会所，引入五星级酒店式服务标准、辰系定制服务。
01、小高层为主，洋房遮挡严重
一条11米宽南北走向街坊路自小区东侧穿过，将1#、7#和12#楼单独隔离在小区东排。
这条街坊路被很巧妙改造为樱花林。
车行出入口在小区北侧，南门为人行次出入口。
此外在东侧的亮马厂东路上也设有人车和消防出入口，主要是方便街坊路以东的三栋楼住户。
小区共设有1190个机动车位，全部位于地下。
住宅楼周边有大量采光井，地库预计有不错的光厅设计，北京豪宅近来很卷地库。
楼栋点状对称式排布，共15栋，大部分为17F小高层。
西北角3#楼、中央位置的6#楼及南侧10#楼为20层以上的高层产品；
西北角2#楼和西南角15#楼为10层以下洋房。
最高的3#楼为25层，最矮的2#楼为7层，这两栋楼并排于小区西北角位置。
2#楼东北方向的4#楼总高18层，预计采光会受到一定遮挡。
报规总平图上没有标注楼间距的具体数字。
02、顶层复式，景观露台出挑
从公示的总平图来看，紫京宸园赠送手段非常简单。
南向通面宽内嵌阳台，有弧形转角设计，金属边框+玻璃幕墙组合经典大气；
北向设备平台，有两个房间的面宽，部分房型是拆成两个平台赠送。
得房率比海淀的肯定高，跟顺义没有可比性，对比朝阳当地新盘，没有明显优势。
最惊艳的是这部分设计：
中央楼王栋6#楼，主体23层，两端20层。
21-23层边户预计为三层复式，21层有宽敞的露台赠送，玻璃围挡环绕，空间非常开阔。
这栋楼西侧露台正对小区大门和下沉庭院；北侧是被大片绿地，减少了临街感。
此外在7#楼和15#楼北侧也有部分退台设计，从效果图来看也是做成了景观露台。
但是仅有几套顶层房源，占比非常小。
黄杉木店项目是中建智地的第三座宸园，从望京到东四环，全部落子北京朝阳。
随着酒仙桥的北京宸园的售罄，宸园已成为流量豪宅的代名词。
紫京宸园在宣传片中透露，项目将以“紫宸东方，潮领世界”的中国审美作品亮相，打造雅宋大宅。
03、拿地回溯：朝阳单价地王
黄杉木店地块成交于4月28日，由中建智地+中国金茂+越秀地产+朝阳城发联合体，以126亿元的底价摘得。
其中住宅部分折合楼面价约5.45万元/㎡，已达到近两年朝阳宅地单价最高纪录。
去年成交的41宗住宅地块中，成交楼面价高于5万的不多，除了海淀和东城金鱼池地块之外，只有丰台万泉寺和东铁营地块的成交楼面价高于5.45万。
距离黄杉木店地块往东3公里左右的三间房地块，溢价10.5%成交的楼面价为5.16万元/㎡。
具体来看，黄杉木店地块以住宅用途为主，2107-01、03地块一北一南，均为R2二类居住用地，容积率均2.6，限高80米。
1、北地块：璞樾（2107-01住宅地块），金茂+越秀联合开发。
总共9栋住宅楼，同样以小高层为主。面积段150-230㎡，其中150和190㎡为主力户型。
2、南地块：紫京宸园（2107-03住宅地块），中建智地单独操盘。
开发主体北京兴昶房地产开发有限公司，成立于2025年5月13日，注册资本80亿元。
股权结构与北京茂越置业相同。由樊飞军直接挂帅董事长，北京宸园总经理李吉担任新项目公司总经理。
大股东北京兴鼎房地产是北京宸园的开发主体，去年6月份以112亿元的总价拿下了北京首宗“宅产配”地块“朝阳酒仙桥 前苇沟 朝阳园北区”项目，分别开发了北京宸园和璞园PARK两大住宅项目。
紫京宸园地块体量更大，接近于北地块的2倍。
3、距离住宅项目15公里以外的孙河商服地块，开发主体也是北京兴昶。
占地5.87公顷，总建面12.69万平方米，地上建面5.87万方。
分两个标段施工，一标段建面7.53万平方米，二标段5.16万平方米。投资估算合计约6.34亿元。
在建筑高度方面，孙河地块有较为严格的规定，要求从中央公园后退100米区域内限高12米，100-150米内限高24米，沿内环路可到30米。
04、老牌豪宅区，圈层属性明确
黄杉木店地块位于东四环与东五环之间，临近地铁6号线青年路站，在朝阳北路以北，周边有朝阳大悦城、万象汇、民航总医院等，周边教育、医疗及商业配套资源丰富。
地块西北方向就是北京初代豪宅星河湾，建成于2005-2007年期间，目前二手房挂牌均价在9万/平。
周边与星河湾同期或之后建成的楼盘，包括润枫水尚、华纺易城、国美第一城等，虽然也有名动一时的红盘，均是主打性价比。
反倒是往北2公里处的姚家园一带，有逸翠园等低密住宅和别墅产品，豪宅属性更加明显。
这一带发展较早，但目前住宅楼外观已显陈旧，还有不少老公房和经济适用房，人流量大，交通拥堵问题也比较严重，城市界面相对杂乱。
地块周边竞品主要是和记黄埔在去年10月底新开的御翠园。3栋高层近400套房源 77套联排别墅，目前网签120套，均价8万元/㎡。
御翠园由于户型设计未能跟上当前市场对产品力的要求，后续预计在价格上还会继续让步。其拿地较早，成本优势明显，同时其品牌影响力和地理位置还是具有一定市场竞争力。
往东3公里处，是今年上半年入市的三间房双子项目：
保利朝观天珺，共541套，面积段92㎡-157㎡。目前网签58套，成交均价8.38万元/㎡。
金茂满曜，共667套；主推115/116㎡三居，129㎡/133㎡/159㎡四居。目前网签141套，成交均价7.79万元/㎡。
位置上来看，黄杉木店地块和三间房地块同在朝阳北路、地铁6号线沿线，黄杉木店地块在东五环内，更接近中心城区；但三间房地块近年陆续有新盘入市，周边小区外观看上去比较有品质。
配套方面，黄杉木店地块距离朝青地标大悦城更近，步行1公里左右；三间房地块配套范围内有大悦城、常楹天街，但距离均超过3公里。
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